又到了每週一次的分享。
最近跟一位正在找廠房的客戶聊天。
我問他：
「現在的廠房不是還在使用嗎？為什麼想搬？」
他跟我說了一個很直接的原因。
「屋頂一直漏水，跟房東反映很多次了，房東就是不修，所以乾脆搬走。」
我聽完後跟他說：
其實遇到這種情況，不一定只有搬走這個選擇。
如果確實屬於房東應負責的修繕，而且通知、催告後房東仍然不處理，法律上其實有其他處理方式。
📘 廠房老何｜工業不動產知識解析
第018篇
🏭 「廠房漏水，房東一直不修，房客只能自己搬走嗎？」
很多人租廠房都遇過修繕問題。
屋頂漏水。
鐵皮破損。
牆面滲水。
甚至下大雨的時候，還要拿桶子在廠房裡接水。
最麻煩的是，工廠跟一般住宅不太一樣。
下面可能放的是機器、原料、產品。
漏一次水，影響的可能不只是使用上的不方便，還可能造成設備或貨物損失。
那問題來了：
廠房漏水，到底是房東修，還是房客自己修？
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一、原則上，租賃物的修繕是房東的責任
《民法》第429條有一個很重要的規定：
租賃物的修繕，除非契約另外有約定或另有習慣，原則上由出租人負擔。
所以像建築物本身需要修繕的問題，如果租約沒有另外約定，原則上不是一句：
「你在使用，你自己處理。」
就一定全部變成房客的責任。
但這裡有一個很重要的前提：
先看租約。
因為工業廠房租賃，雙方常常會另外約定修繕責任。
所以不能只看到漏水，就直接認定一定由房東負責。
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二、房東不修，也不是直接修完就扣房租
這是我覺得很多人容易誤會的地方。
《民法》第430條其實有規定處理方式。
如果確實屬於應由出租人負責的必要修繕，
承租人可以定一個合理期限，通知房東處理。
如果期限到了，房東還是不修，
承租人才可以依規定選擇終止契約，
或者自己找人修繕，再向房東請求修繕費用，
也可以依法從租金中扣除。
所以不是：
「房東不修，我明天直接叫人來修，修10萬元，下個月租金我就少繳10萬元。」
這樣反而容易產生新的爭議。
通知、催告、留下紀錄，非常重要。
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三、真的要自己修，最好把證據留下來
如果已經通知房東，房東在合理期限內仍然沒有處理，而承租人最後決定自行修繕，我會建議把相關資料留完整。
例如漏水照片、影片。
通知房東的LINE、簡訊或書面紀錄。
請房東修繕的日期。
廠商報價。
施工前後照片。
發票或收據。
因為如果未來雙方對修繕費用產生爭議，
至少可以清楚說明：
哪裡壞了、什麼時候通知、花多少錢、到底修了什麼。
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四、但有一種情況一定要特別注意：租約怎麼寫
工業廠房不像一般住宅。
有些租約會約定：
小型修繕由承租人負責。
設備由承租人自行維護。
甚至部分建物修繕責任，也可能由雙方另外約定。
所以遇到問題時，我現在反而會先問：
「你的租約怎麼寫？」
如果契約已經明確約定修繕責任，就不能完全忽略契約內容，只看民法的一般原則。
另外，如果損壞本身是承租人使用不當造成的，情況也不同。
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老何自己的觀點
這次跟客戶聊天，我反而覺得很可惜。
因為企業搬一次工廠，真的不是搬個家這麼簡單。
機器要搬。
原料要搬。
產線要重新安排。
地址、登記、消防、電力，甚至客戶端都可能要重新處理。
如果企業本來對這間廠房其他條件都滿意，
最後只是因為一個屋頂漏水，房東又遲遲沒有處理，就決定整間工廠搬走，
其實雙方都有損失。
房客失去一個原本已經使用習慣的生產基地。
房東也失去一個原本正常承租的企業客戶。
所以我跟這位客戶說：
如果其他條件都還適合，不一定要第一時間想到搬走。
先把租約拿出來看看。
確認修繕責任。
正式通知房東。
給房東合理的修繕時間。
如果確實屬於房東應負責的修繕，而房東在催告後還是不處理，再依法考慮後續方式。
有時候問題不一定需要用「搬走」來解決。
而對房東來說也是一樣。
一個屋頂漏水不處理，
最後損失的可能不只是一筆修繕費。
而是一個原本願意長期承租的客戶。
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作者｜廠房老何
專注高雄、台南、嘉義、屏東工業不動產服務
分享廠房、倉儲、工業土地租售與開發實務
📌 工業不動產案件條件各有不同，本文僅提供一般性實務經驗分享，實際情況仍應個案評估。
歡迎同業先進及企業朋友交流指教。